En los últimos 20 años, el acceso a la vivienda se ha postergado, casi triplicándose el periodo de ahorro. Entre las causas se encuentra una creciente tasa de los créditos hipotecarios, en un contexto de alta incertidumbre global. Este hecho también ha afectado al sector inmobiliario que acumula un stock que superó las 100 mil viviendas en 2024.
Pues un proyecto de ley (boletín 17368), aprobado hoy por la Sala de la Cámara y despachado a segundo trámite, viene a hacer frente a esta situación.
En concreto, establece un subsidio a la tasa de interés hipotecario para la adquisición de viviendas nuevas. Además, introduce modificaciones al Fondo de Garantía Estatal (Fogaes) y establece modificaciones a Ley 19.281, sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa.
La propuesta tuvo su origen en un texto trabajado entre el Ejecutivo, la Cámara Chilena de la Construcción y BancoEstado. Dicho texto, tramitado en la Comisión de Hacienda, se propone mejorar el acceso y las condiciones de financiamiento. Asimismo, se fija la meta de disminuir el stock de viviendas y, así, generar un efecto reactivador del sector.
Sobre el subsidio a viviendas nuevas
Se establece un subsidio a la tasa de interés hipotecaria de 60 puntos base para personas naturales. El beneficio se entregará conjuntamente con una garantía estatal, con el objetivo de conseguir una baja de interés aún mayor al monto subsidiado.
El beneficio no será aplicable a compraventas de promesas celebradas con anterioridad al 31 de diciembre de 2024, ni a créditos hipotecarios que sean novados.
Se entregarán hasta 50.000 subsidios, a personas naturales, de conformidad con las siguientes reglas:
- Se trate de la primera venta efectuada sobre la vivienda.
- El valor de la vivienda no puede superar las 4.000 UF.
- Que la persona cumpla con los requisitos para acceder al Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva (Ley 21.543, que crea un Fondo de Garantías Especiales).
- Que cumpla con los demás requisitos establecidos en el o los decretos del Ministerio de Hacienda sobre la materia.
En la Comisión de Hacienda se subió, de cinco a seis mil, la cantidad de subsidios que se destinarán para primeras viviendas de hasta 3.000 UF. Para ello, las y los postulantes deberán cumplir con las normas del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional y de la presente ley.
También se extendió, de 12 a 24 meses, el plazo para solicitar financiamientos con las presentes condiciones, después de publicada esta ley. Además, se agregó una disposición que obliga a las instituciones financieras a informar sobre el monto total de subsidios vigentes. Asimismo, sobre otros antecedentes que permitan verificar su adecuado funcionamiento.
Programas de apoyo
Se crea un nuevo programa para personas naturales, de apoyo a la vivienda nueva de hasta 4 mil UF, al alero del Fogaes. Tendrá una cobertura del 60% del valor del inmueble. La garantía no podrá tener un plazo superior a 15 años ni inferior a 5.
Estará vigente hasta el 31 de diciembre del año 2030. O, en su defecto, hasta 15 años después de que se otorgue el último crédito garantizado bajo este mecanismo.
Además, se crea un Programa de Garantías de Recuperación Productiva Regional. Se destinará a empresas con ventas netas anuales entre 25 mil UF y un millón de UF y que realicen actividades económicas con una clara identificación regional o local. Se excluye a la región Metropolitana.
Con todo, el Fondo no podrá garantizar más del 80% del saldo deudor. Tampoco garantizará financiamientos que excedan el total de 250 mil UF. La garantía del Fondo no podrá tener un plazo superior a 12 años, sin perjuicio del plazo del financiamiento por el cual se otorgue.
Debate
Participaron en la discusión Felipe Donoso, Frank Sauerbaum, Tomás Hirsch, Héctor Ulloa, Agustín Romero, Camila Rojas, Jorge Saffirio, Ricardo Cifuentes, Miguel Mellado, Daniel Lilayu, Jaime Mulet, Carlos Bianchi, Héctor Barría, Bernardo Berger, Sergio Bobadilla, Matías Ramírez, Jaime Sáez, Juan Carlos Beltrán, Juan Fuenzalida, Boris Barrera, Jaime Naranjo, Cristián Araya, Flor Weisse, Emilia Nuyado, Andrés Giordano, Gastón Von Mühlenbrock y Roberto Arroyo.
En general, el ánimo fue favorable a la propuesta. Se la estimó necesaria para ayudar a la reactivación del sector inmobiliario y para contribuir al sueño de la vivienda propia. Sin embargo, hubo diversos matices en los discursos.
Voces provenientes principalmente de la oposición estimaron correcta pero insuficiente la iniciativa. Así, apelaron al Gobierno a impulsar otras medidas complementarias y a reconsiderar algunas de las normas del proyecto. Por ejemplo, extender aún más la cantidad de subsidios y los años de vigencia del beneficio.
También se postuló reincorporar a las personas jurídicas, tal como venía originalmente en el mensaje presidencial, punto que fue tocado igualmente por diputados del centro político.
Por el contrario, desde el oficialismo se defendió la necesidad de mantener este subsidio enfocado en las personas naturales. Recalcaron que son las familias de clase media y vulnerables las que deben aprovechar este mecanismo de ayuda fiscal y no empresas que, luego, especularán con los precios de arriendos o venta de inmuebles.
Gobierno y votaciones
Haciéndose cargo de algunas de las consultas y observaciones de las y los diputados, la subsecretaria de Hacienda, Heidi Berner, explicó que el beneficio solo se extiende por 24 meses o para 50 mil subsidios, dado que el stock mencionado incluye unidades en distintas fases de construcción. Así, las terminadas llegarían a aproximadamente 40 mil, por debajo del límite fijado.
Respecto de las personas jurídicas, mencionó que se hizo un estudio y solo un 5% de los créditos hipotecarios corresponden a esta calidad. De ahí que el subsidio se focalice en las personas naturales.
Al momento de votarse, el proyecto se aprobó en general por 115 votos a favor y 8 abstenciones. Luego, se respaldó una indicación que eliminó una mención a personas jurídicas, para remarcar que el destino del beneficio es para personas naturales. Además, se aprobó la norma que crea el Programa de Garantías de Recuperación Productiva Regional, cuya votación separada se solicitó.
